کارشناسی و ارزیابی ملک

دولت ترکیه از مدت ها قبل در پی تصویب قانونی بود تا بتواند در راستای آن از حقوق سرمایه گذاران و خریداران ملک در ترکیه حمایت کند. بدین ترتیب جهت جلوگیری از فروش ملک با قیمت های بالاتر از ارزش واقعی ملک و جهت شفاف سازی بازار املاک و نیز جلوگیری از فرار مالیاتی فروشنده های املاک و مستغلات در ترکیه، ارائه گزارش بازرسی و ارزش گذاری ملک در ترکیه اجباری شد
بر اساس این قانون خریدار و فروشنده ملک باید قبل از انتقال سند و پرداخت هزینه های مربوط به خانه گزارشی را به اداره سند و تاپو شهر مربوطه ارائه دهند. این گزارش مربوط به ارزیابی، بازرسی و کارشناسی قیمت واقعی ملک می باشد. این گزارش باید به اداره ارزیابی املاک و مستغلات Taşınmaz Değerleme Daire Başkanlığı ارائه شود
هدف اصلی دولت ترکیه از تصویب این قانون جلوگیری از فروش املاک، بیشتر از قیمت واقعی آنها در شهر های مختلف ترکیه می باشد. زیرا اخیرا با افزایش سرمایه گذاران خارجی و متقاضیان خرید ملک در ترکیه، افراد سود جو املاک خود را با قیمت بسیار بیشتر به اتباع خارجی می فروختند، در صورتی که قیمت ثبت شده در اداره تاپو کمتر از مبلغ پرداختی توسط خریدار بود با این کار فروشنده به نحوی از پرداخت مالیات فروش ملک نیز فرار می کرد.
اما با تصویب ارائه گزارش ارزیابی املاک و مستغلات، ملک مورد نظر قبل از فروش توسط کارشناسان مربوطه بازرسی و کارشناسی می شود و در آخر ارزش واقعی مشخص می گردد. در معاملات ملکی در صورتی که خریدار خارجی این گزارش را ارائه نکند برای اخذ اقامت و شهروندی دچار مشکلات متعددی خواهد شد. زیرا معامله او از نظر دولت ترکیه غیر قانونی خواهد بود و همچنین متحمل خسارات و جرایم مختلف می شود.
گزارش ارزیابی ارائه شده در صورتی معتبر است که از سوی کارشناسان SPK تنظیم شده باشد. SPK: Sermaye Pivasasi Kurulu در ترکیه هیات مدیره بازار سرمایه می باشد. این هیئت مسئول مبادلات سهام، املاک و مستغلات و بانک ها و … در ترکیه هستند. کارشناسان SPK در شرکت های بازرسی و کارشناسی ملک مستقر هستند، این کارشناسان نمی توانند برای موسسات و آژانس های فروش املاک کار کنند. اما می توانند در قالب شرکت با آنها همکاری داشته باشند.
کارشناس SPK باید در تنظیم گزارش ارزش گذاری ملک اطلاعاتی را ذکر کند این اطلاعات شامل موارد زیر می شود:
• تمامی اطلاعات موجود در تاپو ملک از قبیل: آدرس ملک، متراژ، موقعیت، مشخصات مالک و …
• موقعیت ملک بر اساس مختصات جغرافیایی و همچنین ارائه نقشه تهیه شده از گوگل
• وضعیت بدهی یا عدم بدهی ملک مانند تسویه حساب وام ها، عوارض شهرداری و مالیات و …
• ارائه قیمت های معادل
• تاییدیه قیمت ملک
• تصاویر مربوط به ملک
• تاییدیه از سوی اداره کل ثبت زمین و کاداستر ترکیه
ملک مورد نظر بر اساس موارد زیر ارزش گذاری می شود:
• مقایسه با املاک مشابه: کارشناس، ارزش خانه مورد نظر را بر اساس قیمت املاک مشابه تعیین می کند.
• هزینه نهایی ساخت ملک: قیمت ملک بر اساس قیمت تمامی مصالح و ساز های بکار رفته درآن مورد ارزیابی قرار می گردد.
• درآمد ملک: هر ملک در ترکیه درآمدی دارد، کارشناس باید در آمد خالص حاصل از ملک را بررسی و بر اساس آن قیمت گذاری کند.
*در ارزش گذاری املاک در حال ساخت و تکمیل نشده نیز، ملاک قیمت گذاری بر اساس ارزش واقعی آن در زمان تکمیل پروژه تعیین می گردد